2008-4-25 15:07:25 来源：购房者网站 作者：潘志强
——采访满堂红高级研究主任

采访时间：2008年4月24日

采访地点：亿达大厦满堂红总部

采访人物：满堂红高级研究主任肖文晓

满堂红高级研究主任肖文晓



引言：“五一”快到了，这个星期以来，市场利空消息还是时有发出。不过现在正值楼盘销售旺季，很多新盘或旧盘新货都赶在“五一”前和大家见面，并打上引人的优惠折扣。看来“五一”行情并没有因为假期的缩短而减少，只是把行情起爆点提前了。但这样反而使市场担心，“五一”到来之后，降价会更加激烈。为此购房者网站特意采访了满堂红高级研究主任肖文晓先生。

购房者网站：肖先生，你好！在最新一期数据看3月份的数据都比较好，那现在4月份也快结束了，根据你们平时做研究的，能不能透露一下，4月的研究情况啊？

肖文晓：如果是官方数据的话，可能4月份的数据比3月份的还要好，而实质上3月份的情况应该比4月份的要好，特别是二手房。但上一个月官方公布的数据显示二手房成交量大约只有27万平方米，比二月份还低，大家可能会疑问，为什么各大行做出的研究报告都说市场有所回暖？其实3月份的量是比官方公布的数字要大。那为什么官方数据跟我们研究得出的数据有出入呢？原因是在房管所录入中介交易数据时，存在一定滞后性。可能三月部分的成交量要到四月份的统计数据中才会显示出来。此外，还有一个原因就是二月份过年，一般没有人过年买楼的，所以成交量一直到三月份才释放出来。到了四月份，由于成交量也释放的差不多了，虽然目前观望的人减少了很多，但与去年相比，人们买楼的热情就没有那么高涨了，这就决定四月的量不会比三月的好，包括我们公司自己对四月份以来的统计，也显示没有三月份的好，但比起一、二月的要好。但由于刚才说到的原因，到时候，四月出来的数据可能会比三月好。

购房者网站：现在市场调整也差不多了，你觉得在这个位置，境外热钱会不会对中国楼市进行抄底呢？另外一种说法，现在人民币有加速上升的趋势呢，上段时间，已经破”7”，有人就担心，早期流入的国际热钱会趁机“获利回吐”，并且导致楼价进一步下跌，你觉得有没有这种情况出现呢？

肖文晓：首先，目前的楼市调整到底没有到底，现在还很难说。最近，央行把存款准备金提到16%，加上之前的紧缩政策等影响，开发商在银行那里拿到的钱是非常有限的，至于开发商资金压力如何，这个也很难说，不同开发商的实力不同，这方面的压力也不一样。但从之前开发商的一些动作，如降价、打折，大做广告等，可以看出开发商资金方面也有一定压力，需要出货，加快资金回笼。至于这个压力多大，会不会进一步降价，还不清楚。所以说楼市是否调整充分目前还很难确定。其次，说热钱抄底，或趁机“获利回吐”，这都是坊间的揣测，并没有实质的证据支持。热钱的进出，不可能是短期行为，目前一两个月的观察，还很难定断。

购房者网站：上一段时间，有报道指出目前有些银行因为二套房贷政策、从紧的金融政策等因素导致银行利润受到冲击，有些因此放宽了对房贷按揭的审核，吸引贷款。但政府却出面澄清，到底目前银行对房贷紧缩政策的执行是否有所松动呢？

肖文晓：第一季度的确出现过有部分银行在操作层面上有所放松。为什么会出现放松呢？这主要是最近几个月，楼市的成交量比较差，贷款比较少，虽然数据显示，第一季度按揭贷款额不少，但其实这些都是07年末，积压下来的贷款申请，银行担心楼市继续走差，贷款的后续性跟不上，影响业绩。所以一些贷款业务占比重较大的银行，为吸引客户，就需要为客户提供一些方便。但经过之前媒体曝光后，现在贷款审批就严格很多了。

购房者网站：之前潘石屹抛出的百日剧变论，近期炒得比较热，市场都比较关注，更有人说，部分房企由于资金压力大，需要迅速销售，实现资金回笼，可能五一降价打折会更激烈，加上五一供货量比较大，市场会预期楼价会进一步下跌，更会继续观望。你对这个情况有什么看法呢？

肖文晓：降价、打折这可以说一定的。像现在的市场，开发商不做促销真的很难吸引顾客购买，前段时间，一些好卖的楼盘，也是因为降价幅度与之前报价有一定距离，引起市场关注，才卖得好。降价激烈与否，我觉得不会太激烈。首先，经过前期开发商打折促销和对市场的观察，基本掌握了顾客的心理，到时候，会有一个适当的折扣来吸引顾客。其次，我认为降价太厉害对开发商也没有好处，一方面担心恶性竞争；另一方面，降得厉害，顾客也不敢买，担心楼市会进一步下跌。

购房者网站：上一段时间，传言楼市又会出台新的楼市调控政策，这次主要是打压楼市的投资行为，主要通过税收等手段，增加投资成本，从而遏制这方面需求，加上在上个月初，北京地税局局长透露，北京的物业税实施已经实现“空转实”，主要是在工业建筑、写字楼等试行，并且新上任的建设部长也表明这年会遏制房价过快增长的办法主要通过市场的手段，如物业税的运用等手段来完成，那你觉得这种市场传言是不是空穴来风呢？

肖文晓：说到物业税呢，我觉得长期是可以出来的，但短期不可能出。按照惯例，搞试点到全国推行，需要一段较长的时间。此外，我觉得政府也只是想遏制住房的投资、投机需求。目前通过二次房贷政策和前期的一些手段，以广州为例，现在投资房产的人已经很少很少了，包括我们的中介门店反映也是如此，所以政府也不需要这么快，又出一招来遏制这方面的需求。另外，大家可能觉得物业税出台，又多了一项房地产税种。其实并不是这样的，根据物业税相关的文件介绍，物业税推出，会相应取消一些相关的税项，物业税出台只不过是政策对长期税费的一个调整。

采访手记：]到底市场该如何演绎，各方言论谁对谁错呢，让市场到时候告诉我们吧。“五一”到来相信大家会比较清晰，不过可以肯定的是，五、六月的走势将非常关键。